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火狐体育【调查】“沪十条”新政相继落地 支撑

更新时间:2021-02-19 08:58点击:

  火狐体育【调查】“沪十条”新政相继落地 支撑上海楼市“回轨”“可能年关将近,购房的脚步正在放缓,也可能(沪十条)起到了很大作用。但不可否认,最近出台的一系列政策,正在影响楼市风向标。也期待上海楼市很快能拉回到合理轨道中。”业内人士、房地产分析师张玉林如此评价眼下上海楼市情况。

  发现楼市“异动”,上海反应迅速。2021年1月21日晚,“沪十条”发布,从新政挂网到正式实施,只有2-3个小时的窗口。紧接着,法拍房限购、购房金融政策收紧、房产税延续推行、摇号新规则上线……仅仅两周时间,“组合拳”开始连续出击。

  大众网·海报新闻记者查询相关资料发现,从2020年下半年开始,上海房价创下历史新高。尤其到2021年元旦前后,上海更是不断传出“打新热”“抢房潮”等消息,以至楼市热度居高不下。社科院财经战略研究院住房大数据项目组最新数据,上海近一年来房价累计上涨11.29%。在官方70个大中城市新建商品住宅销售价格指数(同比)的排名上升了将近28位。

  因此,2021年1月21日晚,上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,即新“沪十条”。新政的发布,旨在“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,构建完善房地产长效机制,着力稳地价、稳房价、稳预期,坚持租购并举,增加住房供给,调节住房需求,强化市场监管,促进本市房地产市场平稳健康发展”。

  其中,四个方面引发热议。包括:打击“假离婚”炒房,夫妻离婚三年内,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;购房不足5年对外出售者,全额征收增值税;加大商品住房用地供应;严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

  当时便有业内人士指出,“沪十条”直接针对了此前上海房屋认筹过热、房价上涨过快的现象。政策出台非常及时,涉及土地、限购、信贷、税费等内容,体现上海稳定房价、稳定预期的导向,并提出“严防资金违规流入楼市是防范化解金融风险的重点之一”的观点。

  作为开年后首个针对楼市调控的一线日,上海再度发布收紧政策,将法拍房首次纳入限购,“凡参与竞买者,应当事先确定在本市具有购房资格;拍卖成交后,因买受人无购房资格的,将依法承担悔拍等法律后果”。

  记者发现,在公拍网首页滚动“法拍房”图片显目位置,加上了“限购”字样,同时有弹窗提示:“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围”“对于社会上有机构或者个人,

  根据相关规定,网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。随着一系列楼市调控措施落地,不少购房者将目光投向历来不限购、起拍低的“法拍房”,导致楼市出现“囤房”“炒房”等乱象,某些法拍房价格已经高于市场价。

  目前,北京、广州、深圳、南京等地对住宅类法拍房有限购要求,不过此前上海对于法拍房没有限购。上海法拍房首次被纳入限购,便是楼市调控组合拳举措之一,亦是“沪十条”公布后释放出的第一个讯号。

  2021年1月26日,银保监会工作会议提出“严格落实房地产集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定”有关要求。按照《意见》要求,1月29日晚间,上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》提出8条要求。再次强调“房子是用来住的、不是用来炒的”地位,开始收紧房贷,并防止其他类流入楼市。

  《通知》要求,各商业银行必须严格落实差别化住房信贷政策,严格审查个人住房最低首付比、偿债收入比、限贷等;严格实施房地产集中度管理;严格审核首付款资金来源和偿债能力;严格加强借款人资格审查和信用管理;严格个人住房发放管理;切实加强信贷资金用途管理;严格房产中介机构业务合作管理;全面开展风险排查。

  “为了进一步增强金融服务实体经济能力,特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度,建立房地产集中度管理制度,不仅及时也非常必要,有利于优化信贷结构,有利于房地产市场持续健康发展,有利于金融体系安全平稳运行。”中国民生银行首席研究员温彬在接受媒体采访时指出。

  随后,上海市多家按照银保监局监管要求,开展自查活动,严控各类变相流入楼市。各银行排查去年6月份以来发放的消费类、经营性以及个人住房资金流向,对变相流入楼市的情况,进行上报整改。同时,不少银行在进行贷后自查的同时也开始加大贷前管理,希望通过“前后夹击”尽可能扎紧资金违规使用的“藩篱”。

  1月28日,上海《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(沪财发〔2020〕18号)正式开始执行。该政策已经实施10年,今年的再次延续,引发各方面说法与猜测。

  对此,上海市财政局曾发文表示,根据《上海市行政规范性文件管理规定》有关有效期的规定,原《通知》将于近日到期,经评估需继续实施。但由于税务系统机构改革,省级和省级以下国税地税机构已合并,原《通知》中“地税机关”的表述不宜继续使用。另外,本市所有县级行政区已于2016年7月调整为市辖区,有关表述也需相应调整。

  58安居客房产研究院分院院长张波认为,目前上海房产税推行政策基本上可以囊括刚需自住人群,是对刚需客的免税保护。“房地产税本身是房地产长效机制的重要组成部分,结合土地制度、金融制度等多种长效手段将会对房产市场产生深远影响。”

  对此,有业内人士表示,目前房地产的税收主要集中在流转环节,包括增值税、个人所得税在内的流转环节税收。上海房地产税实施原则一直是“立法先行、充分授权、分步推进”,作为未来房地产行业的重要税种,房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决,并可有效保障房地产市场平稳运行。

  1月29日,上海市房管局发布消息,为促进房地产市场持续健康稳定发展,上海将进一步完善租购并举的住房体系。今年,计划新增5.3万套租赁住房供应,包括8000套公租房,从而满足包括新市民在内的各类青年人才、产业工人和城市公共服务人群居住需求。

  “十三五”期间,上海新增租赁住房已超过原计划的70万套。从土地供给侧结构性改革出发,上海在全国率先单列的Rr4地块,截至去年末已推出152幅,规划建筑面积逾1000万平方米,可供应至少22万套新建租赁住房。不同于公租房,这类租赁房源采用市场化定价方式,向市场各类人才开放申请。

  公租房属于上海“四位一体”住房保障体系的一类产品,主要针对新市民群体,有一定申请门槛。上海正通过多渠道供给,做大租赁房源增量。自2020年下半年起,上海公租房试点拆套使用、筹集宿舍型房源,针对一线务工者,新增“一间房”“一张床”供应。

  目前,公租房供给速度还在加快。截至1月下旬,全市累计共筹措约6000张床位。上海市房管局住房保障处处长张冰介绍,今年还将加大力度推进落实公租房拆套合租和宿舍型房源供应,全年计划新增供应床位1万张。租赁房与公租房的大面积投放,为楼市调控提供了有力支撑。

  2月1日,上海市、区房屋管理部门联合市市场监管局、市城市管理行政执法局、市通信管理局、市公安局经侦总队、刑侦总队,对在沪经营的主要房地产经纪机构、销售代理公司和有代表性的房企进行约谈,要求房地产行业各类经营主体,要始终坚持“房住不炒”的定位,严格遵守国家和本市相关法律法规,切实执行好国家和本市房地产调控政策。

  首先对房地产销售领域的政策法规做了解读,并通报了近期房地产领域违法违规行为查处情况。同时,针对各房地产经纪机构、各房地产开发企业及销售代理机构提出明确要求。“不得诱导、教唆、协助房屋买卖当事人违反或规避房地产调控政策、违反税收征管和金融监管政策法规;不得炒作房屋涨价、制造购房恐慌情绪的信息;不得参与经营贷、首付贷、消费贷等违法违规房地产金融活动。”

  同时表态,各行政主管部门将进一步加大房地产领域行政监管和执法力度,通过媒体曝光、信用惩戒、行政处罚、移送侦查等,多措并举,持续整顿规范本市房地产市场秩序,切实维护好购房人合法权益,促进本市房地产市场平稳健康发展。

  一位资深房产业内人士分析,上海市近日针对房地产调控政策的接连出手,态度明确,“就是要把已经出现隐形危机的房产市场重新拉回到正常轨道,将‘房住不炒’的概念再度提炼加深。元旦前后,上海房市有明显波动异状,但随着一系列政策的出台和实施,很快趋于平稳。这其中,政府的快速出手起到很大作用。”

  2月6日上午,新“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施,上海市闵行区永康城浦上雅苑、宝山区经纬城市绿洲家园三期、嘉定区峰范嘉苑3个楼盘正式启动对外公开认购,这是“沪十条”实施以来首次新开楼盘上市销售。3楼盘全部采用计分制,优先满足 “无房家庭”自住购房需求。

  认购规则中明确,楼盘上市认购组数超过可售房源套数一定比例时,将采取计分排序的方法,选取进入公证摇号选房的购房人。购房人在认购后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个积分;再按照摇号人数比房源多30%的原则,按积分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后,其余认购人不再进入公证摇号选房环节。

  家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录4大因素各自拥有基本分。如果购房者全部满足四大因素,也就是本市户籍、家庭、无房、5年内无交易,最高可以得60分。而在沪缴纳社保则从2003年1月开始计算,每缴纳一个月社保加0.1分。按照今天新开的新盘情况,社保(2003.1-2020.2)最多可以增加21.7分。

  现场有房企表示,认购规则和计分方法设计的指导思想是,体现坚持“房住不炒”的定位,体现“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主”的原则,在现行住房限购制度框架下聚焦优先满足“无房、自住”家庭的购房需求,兼顾合理改善性购房需求,有助于进一步稳定上海房价趋势。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,摇号新规则优先保护无房家庭购买资格,尽量保证名下没房能入围参加摇号,而且入围比例严格控制,某种程度这种打分方式体现公平性;这次细则继续有堵漏洞举动,对于无房户认定中对于赠与和使用权房地漏洞也堵住;打分摇号方式可以缓解买不到房地焦虑情绪。

  “今天3个楼盘都是典型首改类产品,也是市场交易主力,也正好用这一方法检验121以来一系列政策效果。后续市场还会有高端项目入市,高端项目是市场风向标,如果这些项目温度也开始下降,那么上海楼市将重新回到合理通道内。”卢文曦分析。

  同时,针对“沪十条”一系列政策推行,业内人士提出,最有效、最有力的表现就是杠杆作用。“首先,明确资金用途,房贷与其他消费贷划分清楚,可有效杜绝信贷的违规挪用,保障房地产领域金融平稳;其次,各种政策的落地推行,可以缓解眼下房价上涨趋势,保障‘让需要买房的人买房’,保障首套房刚需。”

  “出台政策,肯定是利好,但是效果还要观望一下。暂时只是炒房客让路,假离婚不灵了,收紧,仅仅购房资格卡住一部分资金或人。努力降杠杆,严审首付款资金来源和偿债能力,加强信贷资金用途管理,提高二手房交易成本,拉长交易周期,确实在释放‘房住不炒’的信号,但是万里长征刚刚开始。”一位刚需购房者乔晓峰表示。

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